各镇人民政府、街道办，县政府各有关部门，单位：
《延长县住宅小区物业管理改革实施方案》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
延长县人民政府办公室
2021年7月5日
延长县住宅小区物业管理改革实施方案
为了进一步理顺我县物业管理体制机制，建立健全县、街道办（镇）物业管理体系，不断提高物业管理整体水平，根据《陕西省物业管理条例》和市委、市政府《关于理顺物业管理体制的意见》（延市办发〔2018〕4号）、《深化全市小区物业管理改革工作指导意见》等有关规定，结合我县实际，特制定本实施方案。
一、指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实市委、市政府总体部署，按照“重心下移、权责统一、属地管理”的总体原则，通过推进物业管理工作重心下移，逐步建立起新型的物业管理体制，科学的物业管理办法，完善的物业责任体系，有效的工作运行机制。实现我县物业管理规范、服务优良、从而推动我县物业管理行业健康快速发展，满足业主需求。
二、工作目标
全县小区物业管理改革工作按照“街道办（镇）具体负责，社区组织落实，房产部门指导监督”的原则，明确街道办（镇）、社区、各部门职责划分，实现物业管理重心下沉，强化物业部门业务指导，发挥街道办（镇）、社区、业主委员会、物业服务企业的作用，形成行业指导监督和属地日常管理相结合的良性运行机制。完善街道办（镇）、社区物业管理制度，形成以街道办（镇）、社区、业主委员会和物业服务企业共同参与建设和管理的工作机制。构建专业服务、民主管理和行政监督相结合的物业管理体制，推行企业信用等级评定制度，完善市场准入和退出机制，全面提升物业服务水平，实现“一年打基础，两年上台阶，三年创一流”的工作目标。
三、工作职责
（一）住建部门职责
1.负责全县住宅小区物业服务工作，完善小区物业管理改革工作相关制度，制定相应工作标准，拟定实施意见，并组织实施。
2.制定小区物业管理改革三年行动计划。
3.完善物业企业选聘流程，构建物业服务企业优胜劣汰的准入、退出机制。
4.负责追缴和归集住宅专项维修资金，做好资金账户监管工作。
5.指导街道办（镇）对辖区内小区物业管理改革工作实施监督管理；
6.制定小区物业管理改革工作考核办法及细则，建立奖惩机制。
7.强化物业企业信用等级评定工作，落实物业服务企业和物业服务项目经理信用评价制度，形成“一次失信、处处受限”的信用管理机制。
8.组织街道办（镇）、社区、业委会、物业企业开展小区物业管理工作专项培训。
9.引导街道办（镇）推进党建进小区工作。
（二）街道办（镇）职责
1.承担辖区小区物业管理改革工作主体责任，街道办（镇）主任（镇长）亲自负责物业工作。组织领导社区、业主委员会开展小区物业管理改革工作。细化业主委员会组建、换届流程，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。
2.建立业委会管理规定、业主大会议事规则等制度，组织业主大会筹备、召开、选举业主委员会工作，全过程监督业主委员会的改选、换届工作，逐步形成业主委员会管理长效机制。
3.做好新建小区交接管理工作。
4.负责处理辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在小区物业管理改革工作中的投诉和矛盾纠纷调处，将小区物业管理工作纳入社区综合治理体系。
5.督促物业服务企业按照合同约定提供服务，协调解决物业管理工作中遇到的问题，落实对物业服务企业“弃管”物业的临时托管。
6.建立物业管理联席会议制度，定期组织社区、业主委员会、物业企业并邀请相关部门召开专题会议，及时协调解决业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届过程中出现的问题、履行物业服务合同中出现的重大问题、提前终止物业服务合同、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题等事项和小区管理中存在的问题。
7.负责对社区、物业企业进行考核，建立健全跟踪指导、联合督查、定期通报等制度，形成常态化监管机制。
8.完善业主自治，落实物业管理退出、准入制度，引导业主委员会选择专业化物业管理。
6.落实党组织进小区，建立由街道办（镇）党委组织牵头，业主委员会、物业企业、社会组织多方共同参与的议事协调机制，促进小区综合治理。
（三）社区职责
1.具体负责辖区小区物业管理改革工作的落实，社区书记主抓物业工作，对辖区物业服务企业的日常工作进行监管。
2.建立社区评议物业服务企业制度，组织做好对物业企业服务质量的日常检查考评。
3.参与小区社区服务等公共设施的承接验收工作。
4.参与组织小区召开业主大会、成立业主委员会。具体负责业主委员会改选、换届和新、老业主委员会交接工作。细化业主委员会履职清单及办事流程；对业主委员会作出的决议提出意见和建议；落实经营性收益收支、业主委员会经费使用审计、公示制度。
5.配合有关行政部门开展小区执法。
6.未成立业委会或到期未换届的，由社区代行业委会相关职责。
7.监管物业企业的服务和业主依法开展的自治管理。
8.具体调查处理辖区内各类投诉和矛盾纠纷。
（四）业委会职责
1.执行业主大会的决定和决议，接受业主的监督。
2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；商议改建、重建建筑物及其附属设施，议定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，并形成决议。
3.与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
4.征集业主、物业使用人的意见建议，监督和协助物业企业履行服务合同。
5.监督业主(临时)管理规约的实施。
6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。
7.组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用。
8.调解本小区内各类矛盾纠纷。
（五）经发部门职责
根据法律法规和国家政策制定物业服务收费政策和相关规定，完善物业服务收费标准。
（六）公安部门职责
负责对物业保安实施监督、指导，实行备案制度；指导物业服务企业保安人员培训工作，实行持证上岗；指导物业服务企业做好安全防范工作。负责对小区“黄赌毒”等违法、违反治安管理行为的查处。
（七）消防部门职责
依法监督指导物业服务单位履行消防安全职责；及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等消防违法行为。
（八）市场监管部门职责
负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查。严肃查处物业服务企业各类违法违规行为，规范企业的经营行为；加强对物业服务合同的监督管理，依法保护消费者权益; 查处在物业管理区域无证经营的行为；加强对房地产销售广告及物业管理区域内公用部位发布广告的监督管理；负责锅炉、电梯等特种设备的安全监察监督工作。
（九）人社部门职责
负责物业服务企业用工制度管理，指导农民工和就业困难人员在社区服务性岗位的就业工作，在社区合理配置公益性岗位，帮助企业排忧解难。
（十）城管部门职责
负责查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。负责小区内外的乱停乱放、乱拉乱挂、野广告等违反城市管理规定行为的行政执法。负责查处在物业管理区域内造成噪声、油烟、排污等污染的违法行为。
（十一）卫健部门职责
负责小区卫生应急、突发公共卫生事件监测和风险评估；组织和指导突发公共卫生事件预防控制和各类突发公共卫生事件的医疗卫生救援；饮用水卫生以及二次供水蓄水池等公共卫生的监督管理。
四、工作措施
（一）因地制宜、分类施策，实现物业服务全覆盖。遵循“减少公司数量、壮大公司规模、提升服务品质”的发展方向，实现物业服务“管理模式、服务标准、价格收费”三统一。目前，我县小区可分为三类，一类是有纯社会化经营物业公司的物业小区29个，二类是有物业公司经营且为保障房、廉租房、公租房、移民搬迁房等性质的小区8个，三类是无物业公司经营的农队安置房、单位家属楼、 独栋楼房、物业弃管小区35个。结合我县实际，按照“四个一批”思路，实现全县小区物业服务全覆盖。一是淘汰一批。通过考核评价、业主选聘、社会竞争等方式，自然淘汰一批规模小、利润低、服务差的物业企业。二是提升一批。针对有一定规模管理面积和人员组成、且对服务有较强的积极性，但服务能力相对较低、水平相对较差的企业，通过业务培训、部门联动、社区网格指导等方式进行提升。三是引进一批，将在省市城市管理较好的公司引入我县进行小区管理，提升我县物业服务管理水平。四是“大物业”管理一批，通过征求意见，群众意愿自治管理的成立业主委员会或楼长进行自治管理，实行业主自治备案，接受监督指导；业主意愿由物业公司管理的由“大物业”公司统一兜底管理，实现城区物业管理服务全覆盖。
（二）做好服务等级核定工作，规范物业服务市场秩序。进一步规范小区物业服务市场，结合《延安市物业服务收费实施细则》的出台，本着实事求是的原则，在全县范围内开展住宅小区物业服务质量考评工作，根据服务等级评定办法，深入住宅小区实地查看，评定服务标准；由房产部门结合街道办（镇）、社区对业主满意度调查，确定小区服务等级，经发部门确定收费价格，市场监督部门予以小区公示，全面建立“质价相符”的物业服务机制，推动我县物业服务上水平。
（三）建立企业“红黑榜”发布制度。坚持日常监管与年度考评相结合，在物业企业服务质量年度考评中，要结合社区评议企业（小区）制度，每年进行一次，由街道办（镇）初审、物业管理部门复审，领导小组排名公布。对于管理服务规范、环境秩序优良、百姓较为满意的物业企业，纳入“红名单”，给予奖励和扶持；对于管理服务混乱、环境秩序差、百姓投诉多的物业企业纳入“黑名单”，公开曝光，给予重点监管，依法依规给予联合惩戒。
（四）建立信访调处联动工作机制。对于业主来访、“12345”智慧政务台、书记和县长信箱以及新闻媒体等渠道反映的各类信访投诉，属于物业管理范围的，街道办（镇）和社区要及时督促物业服务企业予以解决；对属于其他行政管理部门范围的，要通过发放告知函、推送函等方式，及时转交和协调相关部门进行处理，确保群众诉求在第一时间得到妥善解决，维护住宅小区正常生活秩序。
五、保障措施
（一）强化组织领导、健全工作机构。为进一步加强对物业管理工作的组织领导，成立由主管副县长任组长，住建局局长、街道办（镇）主任（镇长）任副组长，经发局、公安局、消防大队、市场监督局、人社局、城市管理执法局、卫健局、房产服务中心、七里村街道办各社区分管负责同志为成员的物管工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室主任由房产服务中心主任白岩同志兼任，具体负责日常事务管理协调。在街道办设立专门组织机构（挂牌物业服务工作站），由街道办（镇）主任（镇长）主抓物管工作，推动改革工作重心下移、责权下放、力量下沉，切实发挥街道办（镇）、社区在小区物业管理改革工作中的主体作用。
（二）加大物业管理宣传力度，营造良好的物业管理氛围。小区的物业管理是城市建设和管理矛盾集中体现的领域，而小区是城市的基础，关系社会和谐稳定。街道办（镇）及各部门要充分利用报刊、广播、电视、网络等媒介，宣传物业管理政策法规，积极开展物业法规宣讲进小区等活动，引导业主树立正确的物业消费观念。各有关部门和新闻媒体要采取多种形式加强物业管理宣传工作，支持物业管理活动。各级党政机关和企事业单位要教育干部职工自觉遵守物业管理法律法规，积极参与和谐社区幸福家园建设，营造全社会齐抓共管的良好氛围。
（三）加强对物业企业、社区网格员、业委会等人员培训学习力度。要想方设法，多渠道、多方式对具体参与物业管理的人员进行培训学习。一是请进来学，邀请省市物业方面管理专家，物业管理专业人士，进行管理方法、专业技能、法律知识等方面的培训。二是走出去学，开阔眼界，不断向省内外物业管理先进的市县、公司、小区进行学习。三是向身边学，定期在县域内开展观摩学习，经验交流，不分优差，轮流进行，将每个物业小区的管理亮点发掘出来，互相学习，互相促进，推动全县物业管理整体上台阶。
