各镇（街道)、物业服务企业：
为进一步规范住宅小区公共收益管理使用工作，切实维护业主合法权益，结合我县物业服务工作实际，制定本制度，请遵照执行。
延长县住宅小区公共收益管理制度
第一条为进一步规范住宅小区公共收益管理使用工作，维护小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业服务管理条例》《延安市物业管理条例》《延安市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规及规范性文件，结合我县物业服务工作实际，制定本制度。
第二条本制度适用于我县行政区域内所有已交付使用的物业服务住宅小区的公共收益管理活动。
第三条本制度所称公共收益，是指利用住宅小区共有部分、共用设施设备开展经营活动（经业主共同决定），在扣除法定税费、合理经营成本后归全体业主共有的资金。
第四条公共收益管理坚持业主共有、专户存储、公开透明、共同决策、政府监管、专款专用的原则。任何单位和个人不得侵占、截留、挪用、私分公共收益。
第二章 公共收益范围与归属
第五条 公共收益来源
（一）广告类收益：在小区围墙、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯轿厢、单元门、道闸、灯箱等共有部位设置户外/室内广告、商业标识产生的收入。
（二）停车类收益：利用小区共有道路、公共场地、规划配建的共有停车位开展车辆停放服务收取的场地占用费、停车服务费（扣除物业合理成本后）。
（三）房屋租赁类收益：依法出租全体业主共有的物业服务用房、社区配套用房、架空层、人防工程（平时使用）等产生的租金收入 。
（四）场地经营类收益：利用小区公共广场、架空层、绿地（非绿化核心区）等开展商业促销、展览、文体活动收取的场地使用费；投放快递柜、自动售卖机、净水机、充电桩等设施收取的场地占用费。
（五）设施占用与处置收益：通信、电力、广电等单位占用小区共有场地、管线设置设施设备支付的场地使用费；经业主大会同意报废的共用设施设备（如电梯、水泵、健身器材等）回收残值收入。
（六）其他合法收益：公共收益产生的银行存款利息；因共有部分被侵占、损坏获得的违约金、赔偿金；经业主共同决定的其他合法收入 。
第六条 收益归属与分配
（一）公共收益归全体业主共同所有，建设单位、物业服务企业、业主委员会（以下简称“业委会”）或其他管理人仅为受托管理主体，不享有所有权。
（二）公共收益分配：优先用于补充住宅专项维修资金，也可用于业主大会决定使用事项（用于小区共有部分维修、业主活动、业委会经费等）。
第三章 公共收益管理方式
第七条 经营主体与合同管理
（一）业主大会成立前：由前期物业服务企业作为公共收益经营管理主体，按《前期物业服务合同》约定开展经营，签订的经营合同需报县住建局物业服务中心、街道办备案。
（二）业主大会成立后：由业主共同决定管理主体，可委托业委会、物业服务企业或第三方机构管理；委托管理合同期限不得超过物业服务合同期限或业委会任期，合同需明确管理费用比例（原则上不超过公共收益的30%）、权利义务、违约责任。
（三）所有公共收益经营合同（含广告、租赁、场地使用等）需在签订后7个工作日内，在小区公告栏、楼道、业主微信群等显著位置公示，公示期不少于30日，并报县住建局物业服务中心、街道办存档。
第八条 专户存储要求
（一）公共收益必须单独开立银行专用账户，实行“专户存储、专款专用、独立核算”，不得与物业服务费、物业企业自有资金、住宅专项维修资金混存混用。
（二）前期阶段：由前期物业服务企业在本县银行开立公共收益专户，账户名称标注“XX小区公共收益专户”，预留街道办、社区居（村）委会监管印鉴或实行双控管理。
（三）业委会成立后：由业委会开立公共收益专户，账户名称为“XX小区业主委员会公共收益专户”，实行业委会与物业服务企业共同监管、街道办备案制度 。
（四）公共收益资金自到账之日起3个工作日内全额存入专户，不得坐收坐支、体外循环；银行利息自动滚存计入专户本金。
第九条 成本与管理费用核算
（一）合理成本范围：经营活动产生的法定税费；广告制作、设施维护、人工薪酬、水电能耗、物料消耗等直接经营成本；第三方审计、公示制作、合同公证等管理成本。
（二）管理服务费用：受托管理主体可按约定比例提取管理费用，用于日常管理、人员薪酬、系统维护等；前期物业阶段管理费用比例不得超过公共收益的30%，业委会成立后由业主大会决议确定。
（三）成本与费用核算需真实、准确、完整，保留原始凭证（发票、合同、支付记录等），接受业主与监管部门核查。
第四章 公共收益使用管理
第十条 使用范围
公共收益优先用于补充住宅专项维修资金（年度补充比例不低于公共收益的50%），剩余部分经业主共同决定可用于以下支出：
（一）小区共有部位、共用设施设备的日常维修、更新、改造（如电梯大修、消防设施维保、屋面防水、道路修缮、监控系统升级等）。
（二）小区应急维修支出：电梯故障、消防隐患、屋面渗漏、排水堵塞、外墙脱落等危及房屋安全与业主生命财产安全的紧急情况，可先行使用，事后补全表决与公示程序。
（三）业主大会、业委会工作经费：会议开支、办公耗材、人员补贴、培训费用等（需经业主大会表决确定标准）。
（四）小区公共服务与文化建设：业主活动、文体设施添置、社区治理、公共区域美化、垃圾分类设施采购等。
（五）公共收益管理相关费用：审计费、公示费、法律咨询费、税费等。
（六）经业主大会表决通过的其他合法用途，严禁用于非小区公共事项或个人支出。
第十一条 使用决策程序
（一）业主大会成立前：按《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定使用；未约定的，由前期物业提出方案，经街道办、社区居（村）委会审核，双2/3以上业主参与、双过半业主同意后方可实施。
（二）业主大会成立后：按《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》执行；单笔支出5000元以下可由业委会按授权审批，5000元及以上需经业主大会表决（双2/3参与、双过半同意）；紧急维修可简化程序，事后15日内补全公示与表决手续。
（三）使用流程：申请→方案编制（含预算、施工单位、工期）→业主表决→合同签订→专户拨付→施工验收→结算公示→资料归档。
第五章 公示与监督管理
第十二条 公示制度
（一）合同公示：公共收益经营合同签订后7日内公示，内容含合同主体、标的、金额、期限、收益分配，公示期≥30日。
（二）半年公示：7月15日前，公示上半年公共收益收支明细（收入来源、金额、成本费用、管理费用、结余），公示期≥30日；同步在小区公告栏、楼道、业主微信群、县住建局官网公示。
（三）年度公示：每年1月15日前，公示上年度公共收益年度决算报告（含收支汇总、审计报告、使用明细、结余），公示期≥60日；并报县住建局、街道办备案。
（四）使用公示：公共收益使用方案、表决结果、支付凭证、验收报告需在实施后15日内公示，接受业主查询与监督。
第十三条 业主监督权利
（一）业主有权查阅、复制公共收益专户银行流水、合同、发票、会计凭证、审计报告、公示资料，管理主体不得拒绝；业主对收支有异议的，可向业委会、街道办或县住建局投诉，要求书面答复。
（二）经20%以上业主联名，可提议召开业主大会，审议公共收益管理事项；可委托第三方机构对公共收益进行专项审计，审计费用从公共收益中列支。
第十四条 监督管理
（一）业主委员会负责具体执行，需定期公示收支情况，并接受业主质询。业主个人有权查询公共收益明细，对异常情况提出异议。
（二）镇（街道）负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促业主委员会、物业服务企业及其他管理人规范公共收益管理，调处公共收益纠纷。
（三）通过开展日常检查和物业管理活动“双随机”检查等形式加强对辖区内住宅小区公共收益管理工作的指导监督，对检查中发现不按规定履行住宅小区公共收益管理工作的物业服务企业，按照物业管理法律法规政策责令整改，对拒不整改的及时通报和记入信用档案。涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。
（四）县物业主管部门负责公共收益支取使用的指导监督。公共收益支出需经业主大会表决同意，《管理规约》《业主大会议事规则》有约定的，按照约定执行。
第十五条 移交
（一）前期物业合同终止、业委会换届、管理主体变更时，原管理主体需在15日内将公共收益专户资金、账目、合同、凭证、印章等完整移交，不得拖延、拒绝移交；移交需经镇（街道）、社区居（村）委会监交，签署移交清单并公示。
（二）业委会成立、管理主体变更、年度决算时，需委托第三方会计师事务所对公共收益进行专项审计，审计报告公示并报县住建局、镇（街道）备案；审计费用从公共收益中列支。
第六章 附则
第十六条 解释权 本制度由延长县住房和城乡建设局负责解释。
第十七条 实施时间 本制度自发布之日起施行，有效期2年。
